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联系方式 万科：轻舟将过万重山
3月28日晚间
，科万重万科（000002.SZ）发布2023年年报 ，轻舟报告期内，将过万科营收约4657.4亿元
，科万重同比下降7.6%
，轻舟净利润约121.63亿元 ，将过2024澳门开奖结果今晚资料同比下降46.39% ，科万重经营性现金流净额约39.12亿元 ，轻舟连续15年为正 。将过
年报显示 ，科万重2023年 ，轻舟万科开发业务销售金额3761.2亿元 ，将过位居行业第二；经营服务业务稳定增长 ，科万重全口径收入同比增长8.9%至558.1亿元 。轻舟截至2023年年末，将过万科在手货币资金998.1亿元 ，可覆盖一年内到期有息负债 ，全年回款效率保持100% ，报告期内新获融资897亿元 。
业绩会上 ，万科总裁祝九胜表示 ，2024年的天下彩l天空彩天下彩票工作重点包括“确保安全底线”“坚定降杠杆”“做‘好产品 、好服务’”“节衣缩食”等。其中，万科计划未来两年削减有息债务1000亿元 ，将积极利用多种融资工具 ，全面融入城市房地产融资协调机制 ，推动融资模式转型 。
紧抓开发业务回款
2023年，房地产市场继续下行 ，对房企经营形成全方位的考验 。
年报显示 ，万科开发业务在报告期内受到挑战，累计合同销售面积同比下降6.2%至2466万平方米 ，合同销售金额同比下降9.8%；实现结算面积2961.5万平方米 ，同比下降12.9% ，结算收入4016.1亿元，同比下降9.6%；结算毛利率为15.7%。
2023年 ，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为4297.5亿元 ，占比92.3% ，毛利率同比下降4.4个百分点至15.4%。扣除税金及附加后 ，澳门六开彩开奖结果查询2021年房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1% ，较2022年下降3.5个百分点 ，其中开发业务的营业利润率为11.2% 。
尽管销售承压 ，但万科还是在2023年跑赢大势 ，销售回款排在行业第一阵营 。究其原因，据万科开发经营本部首席合伙人张海介绍 ，过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作 ，“从结果来看 ，都取得了明显进展。过去两年万科主动投资的28个新项目已在去年上市 ，贡献销售额544亿元 ，毛利率约20%；2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个 ，销售额481亿元 ，平均开盘周期120天 。”
年报显示 ，万科2023年累计新开盘项目50个 ，首开当日去化率67%，在合肥 、东莞、杭州 、上海等城市的6个项目开盘即售罄 。报告期内 ，万科开发业务销售回款率保持100% 。截至2023年年末 ，公司已售未结合同金额为3604.4亿元。
报告期内 ，万科累计获取新项目43个 ，总规划计容建筑面积596万平方米 ，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元 ，新增项目平均地价为13899元/平方米 。报告期内公司新获取资源以住宅品类为主 ，并主要分布在北京 、上海 、杭州 、成都等城市 。截至2023年年末 ，万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米 ，权益计容建筑面积约3727.2万平方米 。
经营性业务毛利率提升
过去一年 ，万科持续发力经营性业务 。
年报显示 ，公司经营性业务收入（含非并表）224亿元，同比增长8.4%，NOI（净营业收入）111亿元 ，同比增长5.4% ，该业务税前毛利率提升5.2个百分点 。
分业务来看 ，2023年，万科旗下物业服务上市平台万物云（2602.HK）营收334.2亿元 ，同比增长10.2%；物流业务（含非并表项目）经营收入41.8亿元，同比增长17.2%；租赁住宅业务（含非并表项目）营收34.6亿元 ，同比增长6.8% ，公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下实现整体盈利；商业业务（含非并表项目）营收91.1亿元 ，同比增长4.6%；酒店与度假业务营收2.8亿元 ，同比持平 。
万科首席运营官刘肖表示，未来公司将持续推动经营性业务模式由重到轻 ，其中资产交易是业务由重到轻 、持续提升经营水平的一个重要路径 ，万科今年的资产交易规模将比2023年（123亿元）更大 。
值得注意的是 ，经营性不动产天然存在资金回收周期长 、占压大的难点 ，但过往长期以来万科对经营性业务的退出甚少，且在持续建设大宗交易的能力。2023年对于万科经营性业务是个里程碑 ，其经营价值不断成熟之余 ，在资产退出的能力建设上也趋向成熟，且公司在打通资产“投 、融、管 、退”商业模式闭环方面取得突破 ，对REITs以及Pre-REITs基金的设立更加成熟 。
截至2023年年末 ，万科旗下中金印力消费REIT已完成网下询价 ，预计募资32.6亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作 。
刘肖进一步表示 ：“万科对于REITs的资产扩募有充足准备 ，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业 。”
新获融资综合成本下降
当前 ，房地产仍处于深度调整阶段 。安全 ，成为房企的生存底线 。
2023年 ，万科净利润遭遇阶段性挑战 ，主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降 ，且公司对部分开发项目计提了减值 。同时，受非并表项目毛利率下降 、部分非并表项目计提减值以及处置投资收益减少 ，万科报告期内投资收益26.9亿元 ，同比下降34.7% 。
万科董事会主席郁亮在业绩会上表示 ，万科对行业未来趋势的判断没有改变 ，维持市场处于超跌状态的看法。不过，郁亮认为 ，尽管行业已经很难回到过去的高点 ，但前景依然广阔 。“我们要用动态的眼光来看待住房需求 。一方面 ，中国房地产住宅市场已经从‘有没有’到‘好不好’的阶段 ，人均居住面积在不断提升 ，住宅设施方面也有很大的改进空间 ，比如配置电梯的需求亟待满足 。另一方面 ，中国的城市化进程还没有结束 ，这当中还有业务发展的机会 。”
过去一年 ，万科加强与金融机构的互信合作 ，2023年境内新获融资766亿元 ，新获融资的综合成本3.61%（历史新低），境外新获融资131亿元 。截至报告期末 ，万科净负债率为54.7%；扣除预售账款的资产负债率为65.5%；有息负债合计3200.5亿元 ，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5% 。
万科总裁祝九胜表示 ：“金融机构对万科的支持态度是肯定的 ，力度是足够的 。为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能 。”
与此同时 ，据万科董事会秘书朱旭介绍 ，大股东深圳国资目前已经采取了四大类措施 ，以市场化和法治化的方式帮助和支持万科 ，在途项目全部落地完成后 ，预计可帮助万科释放的流动性在百亿规模以上 。
对于后续偿债安排 ，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，公司2023年年末在手资金是一年内到期刚性有息负债的1.6倍 ，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好安排 ，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元左右 ，公司已提前启动相关置换和还款准备工作 。
万科管理团队同样不躺平，“节衣缩食”主动降薪 。年报显示，在万科全职工作的8位董事 、监事 、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金 ，万科管理层2023年度税前报酬总额同比下降约74%至916万元。另外 ，自2024年3月28日起，郁亮 、祝九胜 、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元 。
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