龙湖集团：坚持债务不展期不逾期 表外是净现金状态
3月22日 ，龙湖龙湖集团发布了2023年年度业绩公告，集团坚持净现金状并于同日召开了业绩沟通会 。债务
公告显示 ，不展表外2023年全年，逾期龙湖集团实现合同销售额1734.9亿元 ，龙湖澳门2024今期开奖结果是什么同比减少13.9% 。集团坚持净现金状
以对应销售总建筑面积为1079.6万平方米测算 ，债务则均售价约为16070元/平方米 ，不展表外均价较2022年15451元/平方米 ，逾期仍有4%的龙湖涨幅 。
在业绩会上 ，集团坚持净现金状龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示 ，债务龙湖在价格策略方面一直都很坚挺 ，不展表外更倾向通过产品力和服务去稳住售价 ，逾期确保公司利润 。
但碍于最主营业务的地产开发去化减少 、存量土储价格较高压缩利润空间，龙湖集团全年的营业收入同比减少27.9% ，为1807.4亿元；毛利额同比减少42%，澳门六开彩天天正版免费资料大全为305.8亿元，毛利率同比减少了4.3个百分点 ，为16.9%；归母净利润同比减少47% ，为128.5亿元 。
这也是龙湖的利润出现首次下降 。
对于未来如何修复利润 ，龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上透露 ，一方面，下一步 ，龙湖将继续聚焦核心城市、地段 ，在土地市场精挑细选 。
他认为 ，当前土地竞争并不激烈 ，反而有机会拿到好项目 。其中 ，2022年 、2023年后获取的土地，毛利率有望恢复到20%以上 。香港正版资料免费资料“虽然当前市场处于谷底，但也迎来了修复的机会。”
另一方面 ，在2023年时 ，龙湖的运营及服务业务收入为248.8亿元 ，同比增长5.7% ，对集团整体收入的贡献占比 ，提升至13.8% 。
利润方面，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75% ，服务业务中 ，物业管理 、龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平 。
运营及服务业务在2023年内 ，对扣非后的归母净利润贡献率已经超60% ，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。
赵轶预计 ，未来龙湖整体运营及服务板块 ，将会迎来20%以上的收入和盈利的增长 。
此外 ，龙湖集团也一直在做内控节流——赵轶说 ，过去两年，集团的管理和销售费从160多亿降到了100亿出头 ，降幅达到了35%，其中管理费用的降幅接近50% ，几乎腰斩。
年内剩余到期债务100多亿已做好安排
表外是净现金状态
在2023年 ，龙湖集团提前偿还多达157亿港元的银团贷款 。这也进一步压降了龙湖的有息负债规模——2023年 ，龙湖集团的有息负债总额同比下降7.4% ，为1926.5亿元 。且平均合同借贷年期为7.85年 ，进一步拉长，平均借贷成本为4.24% ，继续保持行业低位 。
截至目前 ，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元 。在年报发布前几天——3月8日 ，龙湖还刚刚提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划) 。
另外 ，据龙湖管理层透露 ，龙湖的有息负债中 ，其中银行融资占比77% ，外币债务占比进一步下降至17.7% 。其中97%的外债已做掉期对冲 ，全面规避汇率波动风险 。且到2026年底前 ，龙湖无境外到期公开债券 。
关于后续的偿债安排及资金铺排计划，赵轶表示 ：今年年内到期的债务只有100多亿元 ，其中国内信用债券约60亿元 ，龙湖都已做了有序安排 。
此外，龙湖在今年还会有序的 、主动 、提前去归还2025年到期的部分债务 ，推进公司的短债优化 ，保持债务结果的优秀。
在头部房企“表外债务”备受关注的当前 ，龙湖集团管理层在业绩会上也公开透露了集团的表外情况 。
赵轶介绍 ，在表外 ，龙湖集团的财务管理非常严格，到2023年年末 ，公司表外项目的整体的现金余额大概是130多个亿 ，整体的负债余额大概是100亿出头 ，整个表外项目是一个净现金状态 ，不是一个债状态。如果把表外项目模拟计算 ，纳入表内 ，净负债率会从56%降至46% ，更加的安全 。
龙湖表示 ：“按时还贷 、不展期 、不逾期 ，是我们的财务铁律 。”
2024年进入“百mall时代”
经营性物业贷款更通畅
截至2023年底 ，龙湖集团开业的商业项目总共有88座 ，今年还将计划新开业14座 ，其中8座重资产，6座轻资产 。这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个 。
这也让龙湖拥有了充足的“经营性物业抵押贷款标的” 。截至2023年底 ，公司经营性物业融资约474亿元 ，平均融资成本低至3.65% ，全年净增经营性物业贷款174亿元 。经营性物业贷款为龙湖提供了长账期 、低成本的融资渠道 。
3月8日提前兑付的那笔资金 ，就来自于经营性物业贷款 。
对于下一步融资计划 ，龙湖表示 ，第一 ，将继续深耕经营性物业贷 ，目前大概有110座商业物业 ，已经用于融资的70座左右 ，还有40座左右可用于后续的融资 。
第二 ，在公开市场方面 ，龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元，2023年公司发行23亿元债券 ，未来会继续积极沟通 ，按需有序的进行发行。
第三，公司海外的债务会进一步下降 ，未来也会稳步的降低利率 ：最早到期的美元债在2027年；海外的银团贷款每年会提前归还 ，但也会保持一部分的银团的续做 。
2024年还将新增土储保持弹性供货
经营性现金流实现正增长 ，加上融资渠道持续输血下 ，龙湖集团也是2023年里 ，少数几家尚有余力在公开市场拿地的民营房企之一 。
全年累计新增31幅新地 ，分布在深圳 、上海、广州 、成都 、杭州 、苏州等17个城市 。新增土地储备总建筑面积为368万平方米 ，权益面积为266万平方米，总货值770亿，平均溢价率8% 。
截至2023年末 ，龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米 ，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域 。
不过 ，面对2024年依旧冷峻的土地市场 ，龙湖目前并无明确拿地目标，只表示会根据资金牌面新增获取土地 ，保持弹性供货。
对于接下来的市场规模 ，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为 ，从市场基本面来看 ，2010年到2015年全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米 ，2016年以后市场走热，2016-2021年全国新房住宅成交面积约14亿平方米 。后续随着一系列调控政策 ，2023年新房住宅市场规模又回落到9.5亿平方米 ，回到了2010年到2015年状态 。
“从这个角度来看，9-10亿平方米是新房市场真实居住需求并承载的一个规模 。”
龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠补充表示 ：随着利好政策的不断落地释放 ，市场的回暖值得期待 。
本文来源 ：网易房产 责任编辑 ： 陈伊颖_NB12797