建发房产这几年有多猛
，追规不需要多加赘述。模舍名执

一边是利润民企日常经营资金都难以为继，不得不让出赛道；一边是房产在中国500强排第11强的母公司——厦门国企建发股份给予加倍宠爱，建发房产一路揣着资金跑马圈地 ，业排在2022年时站上了行业第十
，追规澳门今期正版四不像图片在2023年时，模舍名执进一步来到了行业第八。利润

一线城市广州的房产地方国企越秀地产 ，都没它秀。业排

这背后，追规除了要有钱
，模舍名执还需要舍得让利。利润归根结底 ，房产都是业排规模支配的倒逼行为 。

在业绩会上 ，建发房产的澳门2024精准最真的资料管理层也不掩饰对排名的执念：要稳定集团在行业中的排名，就算不进，但也绝不能退后 。

1
、

“垫底”的利润率

上一次那么清晰说出排名目标的，是2022年时的绿城中国。但绿城说得更低调些：动态守住行业TOP10。

这两家企业为了追求排名，确实有一些相同的操作 。

绿城中国2023年的综合毛利率是13.0% ，同比下降了4.3个百分点 。

而建发国际的综合毛利率是11.1%，同比也降了4.2个百分点 。

这个毛利率水平在行业中处于一个什么位置呢，我们拿几个已经发财报的房企对比一下。

2023年，同为地方龙头国企的女人中大奖的预兆越秀地产，综合毛利率为15.3%。

央企华润置地综合毛利率为25.2% ，招商蛇口为15.89%。混合制的金地集团，单单房地产业务结算毛利率，仍还有16.16% 。民企龙湖集团综合毛利率16.9% 。

不论放在哪个类型的企业赛道去比  ，建发国际都处于“垫底”位置。

2、

为保地位不计成本拿地

其实这两年，由于市场显著下行 ，行业毛利下滑是普遍现象 。但低于平均值，必然还有个体因素。

建发国际的一个关键影响点，就在于它还在高溢价率 、大手笔拿地。

这边需要插播一个点
，建发国际是建发房产的上市平台，建发房产并不是把所有资产都装进来了。

有不少时候，是建发房产/股份先把地拿了，过了几个月
，再装入到建发国际平台里。

比如2023年7月13日 ，厦门建垚悦联合上海联泓，以13.37亿元竞得上海浦东新区曹路基地15-01地块（厦门建垚悦是建发房产子公司 ，上海联泓背后是厦门联发 ，是建发股份的子公司）。

后来9月26日  ，建发国际发布公告，旗下两个全资子公司将合伙收购建垚悦 ，对价6.99亿元（为股东贷款，包含本金及利息)，建发国际也由此获得浦东地块50%权益。

按一半股权计算，拿地时建垚悦掏的资金是6.685亿元，按间隔75天粗略计算
，利息0.305亿元，建发房产的年化收益率有22.2% 。

这里面你可以说建发房产“高利贷” ，但从另一方面，建发国际也避开了集中使用资金的情况 ，可以等资金充足了再择时机把地块装进来。

包括在舆情方面，还可以在一些机构测算企业拿地数额的时候，撇撇手 ：“不不不不是我们，是集团拿的 
，我们不知情，我们没有那么激进
。”

所以我们且不论建发房产/股份用的什么马甲在拿地
，先把它2023年整的拿地风格盘一下，了解一下它的拿地喜好 。（毕竟后续大部分都会装入建发国际，其实也就约等于了建发国际的拿地额。

《中指研究院》统计的2023年全年 ，房企权益拿地金额排名 ，建发房产以738亿元排名行业第四。前三是保利、中海、华润。

按全年权益销售额1379.6亿元算，权益投销比达到了53.5%。

这里不完全统计几宗40%以上溢价率的地块：

4月 ，建发首入浙江丽水 ，9.73亿元拿下中心城区一宗商住地  ，溢价率41%。

6月
 ，建发首入福建晋江，在经历了204轮竞拍后，建发以4.7亿元触顶竞配建竞得陈埭镇晋东新区地块，溢价率47.78%；浙江台州市椒江区葭沚街道地块，157轮竞价，最后建发以总价约9.64亿元竞得 ，溢价率49% 。

7月
，福建晋江池店中片区P2023-5号地块 ，201轮竞价，最后建发以4.6亿元+配建4900平方米竞得  ，溢价率48.86%；佛山大沥河西商住地块 ，建发超26亿斩获 ，溢价率超51.24%。

此外，《每经》统计过 ，在成都 、合肥、北京等多个热门城市
 ，建发所拿地块均是触顶竞价所得。

有地产自媒体人一针见血指出：建发想要保住目前的行业地位 ，就只有每年保持住相对体量的土地拓展，才能支撑住目前的规模  。

3、

加仓三四线城市加剧风险

坦白说，建发房产重金求得的地块，确实地段好。据壹线君了解，它在北京的几个项目，相对去化速度也快。

只是这样高的面粉价格，利润空间，就确实自我压缩了。

另外，这样不计成本拿地的另一个风险是 ：上述好多高溢价拿地的城市，都是三四线城市。

有开发商人士和《界面》提过 ：在三四线城市 ，只要建发房产想要竞获的地块
，其它开发商都得败阵而归
，因为建发在这些地块上的成本授权要高的多 。

在数据上 ，截至2023年底，建发国际集团持作销售物业145.6亿元，已较上一年度的77.93亿元增加67.67亿元。

新增投资的三四线城市货值
 ，下一步的去化效果如何，嗯，打个问号。

（作者：黄大仙）